تفکیک املاک-نحوه اقدام و چند نکته

تفکیک املاک-نحوه اقدام و چند نکته

با توجه به ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، مالک برای تهیه نقشه تفکیکی به دو طریق می تواند اقدام کند:

1- به شهرداری مراجعه کند و نقشه تفکیکی پیشنهادی خود را تقدیم و تایید آن را درخواست کند. در این حالت، شهرداری باید حداکثر تا سه ماه نظر قطعی خود را به صورت کتبی به مالک ابلاغ کند. درغیر این صورت، بر مبنای نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک یا مالکین، ملک تفکیک خواهد شد.

2- به دفتر اسناد رسمی مراجعه و تفکیک ملک را  درخواست کند. این درخواست به اداره ثبت ارسال میشود و اداره ثبت پس از اقدام به شرح بندهای فوق، نسبت به ارسال نقشه ترسیمی نقشه بردار آن اداره به شهرداری، در خصوص تایید یا عدم تایید آن از طرف شهرداری استعلام خواهد کرد. اگر شهرداری ظرف مهلت مذکور نظر قطعی خود را اعلام نکند خود اداره ثبت بر اساس صورتمجلس تفکیکی، اقدام به تفکیک خواهد کرد.

برای تفکیک ملک مشاعی با تراضی و توافق، مالکین مشاعی {با ارائه نقشه تفکیکی ترسیمی خود، که به شهرداری تسلیم و تأییدیه شهرداری را گرفته اند} به انضمام مدارک مالکیت خود تقاضای خود را به یکی از دفاتر اسناد رسمی تسلیم و از آن طریق، به اداره ثبت محل معرفی می‌شوند که پس از بازدید ملک توسط نماینده و نقشه بردار ثبت، تهیه و تنظیم و به امضای آنها و مالکین مشاع  {یا احیانا تنها مالک اختصاصی} ملک مورد تفکیک می رسد.

پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت دو نسخه از تصویر نقشه تفکیکی را به شهرداری منطقه ای که ملک مورد تقاضای تفکیک در آنجا واقع است ارسال می‌کنند تا شهرداری نسبت به تایید یا عدم تأیید آن بر اساس ضوابط و قوانین شهرسازی (موضوع ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری) اقدام و اظهار نظر کند  چنانچه اقدامات انجام شده توسط مأموران ثبت، با ضوابط مذکور مطابقت داشته باشد، شهرداری بلامانع بودن تفکیک را اعلام خواهد کرد؛ اما اگر نقشه تفکیکی نیاز به اصلاح داشته باشد، شهرداری با انجام اصلاحات لازم، آن را به اداره ثبت اعاده خواهد کرد و اگر نقشه تفکیکی با ضوابط مذکور مطابقت نداشته باشد انجام تفکیک را غیر ممکن اعلام خواهد کرد.

در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث می‌شوند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه آن اقدام می‌شود و در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم یک قطعه زمین احداث شده اند، چنانچه گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکاتی از قبیل انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره، عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت باید فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام کنند و در مواردی که این قبیل ساختمان ها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند اداره ثبت، رأسا، نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهد کرد. (بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی)

در خصوص تفکیک املاک فاقد ساختمان (عرصه) که دارای حدود مشخص نیستند تفکیک منوط به پی کنی از طرف ذینفع می باشد. همچنین نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود آنها انجام نشده تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است.

در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 به استناد تبصره 8 ماده 10 قانون شهرداری، ارئه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت رأسا اقدام به تفکیک می کنند.

مراجعه به دادگاه برای تفکیک

با عنایت به مواد ۱۵۰ و ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، ماده ۱۰۶ اصلاحی آیین نامه قانون ثبت اسناد و  املاک، ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و ماده ۶ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می توان گفت: عمل تفکیک ملک، نوعی رسیدگی اداری بوده در صلاحیت ادارات ثبت می باشد. مراجعه به دادگاه تنها در حالتی پیش می آید که ملک مشاع بین مالکین متعدد باشد و آنها توافق به تفکیک نداشته باشند و جدا کردن سهم خود از طریق افراز نیز امکان پذیر نباشد که در این صورت، شخص چاره ای جز مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام مالک یا مالکین مشاع به تفکیک آن ملک ندارد.

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز